1. Kat Malikleri Neden Önce Bağımsız Mimari Etüt Yaptırmalı?
Kadıköy, Maltepe, Üsküdar, Kartal ve Beşiktaş gibi merkezi ilçelerde bina yenileme sürecindeki en büyük tıkanıklık, her müteahhidin farklı metrekare ve farklı kat planı vaat etmesidir. Müteahhit görüşmelerinden önce uzman bir mimarlık ofisine kentsel dönüşüm mimari etüdü yaptırıldığında:
- Parselin güncel imar planı, plan notları, yol terkleri ve varsa emsal transferi/artışı hakları resmi verilerle kesinleşir.
- Mevcut arsa paylarına göre her daire sahibine düşecek yeni brüt/net m² tablosu şeffaf biçimde modellenir.
- Cephe, doğrama, asansör, kapalı otopark ve iç mekan malzeme kalitesini bağlayıcı hale getiren Mimari Teknik Şartname hazırlanarak tüm yüklenici firmalardan aynı proje üzerinden teklif toplanır.
2. Güncel %50+1 Salt Çoğunluk ve Süreç Akışı
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da yapılan son değişiklikle, daha önce 2/3 olan karar nisabı hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna (%50+1) indirilmiştir. Süreç şu sırayla ilerler:
- İmar ve Fizibilite Raporu: Yeni yapılacak binanın TAKS/KAKS kapasitesi ve otopark çözümü netleştirilir.
- Riskli Yapı Tespiti: Bakanlık lisanslı kuruluş tarafından karot ve röntgen incelemesi yapılarak riskli yapı raporu onaylanır.
- Kat Malikleri Ortak Karar Protokolü: Mimari avan proje ve sözleşme koşulları %50+1 çoğunlukla karara bağlanır.
- Tahliye, Yıkım ve Belediye Yapı Ruhsatı: Harç ve vergi muafiyetlerinden yararlanılarak yeni mimari ruhsat onaylanır ve inşaat başlar.
3. Bodrum Otopark, Emsal Harici Alanlar ve Değer Artışı
Eski apartmanların en büyük sorunu otoparksızlık ve küçük balkonlardır. Yeni projelendirmede parsel boyutları elverdiği ölçüde tam kat bodrum otopark, sığınak ve yönetmeliğin tanıdığı %30 emsal harici alan hakları akıllıca kullanılarak hem daire içi net süpürülebilir alan korunur hem de binanın piyasa satış değeri %35–50 oranında artırılır.