1. Şile ve Ağva’da Arsa Tipleri ve İmar Planı Kademeleri
İstanbul’un Karadeniz kıyısındaki en nitelikli müstakil yaşam aksı olan Şile ve Ağva, ekolojik koruma kuşakları, orman sınırları, tarım alanları ve turizm-konut gelişme bölgelerinin iç içe geçtiği özel bir planlama rejimine sahiptir. Arsa satın almadan veya lüks villa tasarımı sürecine başlamadan önce parselin hangi plan kademesinde yer aldığı mutlaka Şile Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü verileriyle teyit edilmelidir:
- 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planlı Konut Alanları: Şile Merkez (Balibey, Çavuş, Hacı Kasım, Kumbaba), Doğancılı, Alacalı, Sofular ve Ağva Merkez gibi bölgelerde terkleri tamamlanmış net imar parselleridir. Doğrudan imar durum belgesi alınarak ruhsat projesi hazırlanabilir.
- Köy Yerleşik Alanları ve Civarı (Mahalle Statüsündeki Köyler): Ovacık, Ahmetli, İmrenli, Akçakese, Kabakoz, Korucu, Ulupelit, Göçe ve Gökmaslı gibi doğa içi lokasyonlarda köy yerleşik alanı sınırı içindeki parsellerdir. Yapılaşma koşulları ilgili ölçekteki plan notlarına ve kırsal doku kararlarına göre belirlenir.
- Turizm + Ticaret / Eko-Turizm Alanları: Özellikle Ağva Göksu ve Yeşilçay nehir hatları ile kıyı bandında butik otel, gastronomi ve konaklama tesislerine izin veren özel imarlı parsellerdir.
2. Tipik TAKS, KAKS (Emsal) ve Gabari Değerleri
Şile ve Ağva’da yatay mimari esas alındığı için yüksek katlı yapılaşmaya izin verilmez. Parselin bulunduğu etaba göre sık karşılaşılan yapılaşma oranları aşağıdaki gibidir (kendi arsanızın değerlerini TAKS & Emsal Hesaplayıcı aracımızla anında test edebilirsiniz):
| Bölge / Plan Tipi | Tipik TAKS | Tipik KAKS (Emsal) | Maksimum Kat / Yükseklik |
|---|---|---|---|
| Şile Merkez & Kumbaba Konut Alanları | 0.20 – 0.25 | 0.40 – 0.50 | 2 Kat (6.50 m – 7.50 m) |
| Düşük Yoğunluklu Doğa / Villa Gelişme Etabı | 0.15 – 0.20 | 0.25 – 0.35 | 2 Kat (6.50 m) |
| Köy Yerleşik Alanı İçi Parseller | Plan Notuna Göre | 0.20 – 0.40 (Üst Sınırlı) | 2 Kat (Zemin + 1 Normal Kat) |
| Ağva Turizm & Butik Konaklama Parselleri | 0.20 – 0.30 | 0.40 – 0.60 | 2 – 3 Kat (Plan Notuna Bağlı) |
3. Çekme Mesafeleri, Çatı Kuralları ve Doğal Doku Uyumu
Şile’nin Karadeniz poyrazına ve yoğun kış yağışlarına açık ikliminde mimari kabuk yalnızca estetik değil, yapı fiziği açısından da hayati önem taşır. Belediye ruhsat kontrolünde ve şantiye uygulamasında dikkat ettiğimiz başlıca kriterler şunlardır:
- Bahçe Çekme Mesafeleri: Ön bahçe çekme mesafesi genellikle minimum 5.00 metre, yan ve arka bahçe mesafeleri ise minimum 3.00 metre (veya plan notuna göre 4.00 m) olarak uygulanır. Havuz ve yardımcı müştemilat yerleşimleri bu çekme sınırlarıyla uyumlu kurgulanmalıdır.
- Çatı Eğimi ve Saçak Detayları: Çatı eğiminin %33 ile %45 aralığında çözülmesi, mahya yüksekliğinin aşılmaması ve yağmur-rüzgâr yüküne karşı geniş saçaklı kırma/beşik çatı detaylarının tercih edilmesi uzun ömürlü kullanım sağlar.
- Cephe Malzemeleri: Doğal taş kaplama (küfeki, bazalt veya yerel taş dokusu), thermowood ahşap güneş kırıcılar ve antrasit kenet çatı/doğrama kombinasyonu hem yerel estetik kurullardan sorunsuz onay alır hem de tuzlu deniz nemine karşı korozyon direnci sunar.
4. İfraz, Tevhid, Yol Terki ve Kıyı Kenar Çizgisi Kontrolleri
Arsa yatırımı öncesinde tapu kaydında "Tarla" veya "Arsa" yazması tek başına inşaat yapılabilir anlamına gelmez. Parselin kadastral yola cephesi olup olmadığı, İSKİ içme suyu havzası koruma kuşağında (kısa, orta veya uzun mesafeli koruma alanı) kalıp kalmadığı, orman sınırı ve kıyı kenar çizgisi durumu mimari imar etüdü ile kontrol edilmelidir. Şile Mimarlık olarak ada/parsel bilginiz üzerinden tüm bu teknik kısıtları yatırım öncesinde ücretsiz ön değerlendirmeyle raporluyoruz.