1. Somut Örnekle TAKS ve KAKS (Emsal) Hesabı
Bir imar durum belgesini okurken karşınıza çıkan iki temel katsayı TAKS ve KAKS (Emsal) değerleridir. Diyelim ki Şile’de yola terkleri yapılmış 1.000 m² net bir arsanız var ve imar durumunda TAKS: 0.20, KAKS (Emsal): 0.40, Yençok: 2 Kat yazıyor:
- Maksimum Taban Oturumu (TAKS):
1.000 m² × 0.20 = 200 m². Villanızın zemin kat taban izi en fazla 200 m² olabilir; kalan 800 m² bahçe ve peyzaj alanı olarak kalır. - Emsale Dahil Toplam İnşaat Alanı (KAKS):
1.000 m² × 0.40 = 400 m². Zemin katta 200 m² + 1. normal katta 200 m² (veya galeri boşluklu 220 m² + 180 m² gibi TAKS’ı aşmayan kombinasyonlar) ile toplam 400 m² emsal içi alan kullanabilirsiniz.
Kendi arsa metrekarenizi saniyeler içinde hesaplamak için Online Emsal (KAKS) & TAKS Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.
2. Emsal Harici Alanlar (%30 Kuralı) Nedir?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca yapıdaki bazı zorunlu teknik ve ortak hacimler emsal (KAKS) hesabına dahil edilmez, diğer bazı alanlar ise emsalin %30’unu aşmamak kaydıyla emsal dışı tutulabilir:
- Tamamen Muaf Zorunlu Alanlar: Zorunlu otopark alanları, sığınak, asansör boşlukları ve yangın güvenlik holleri (yönetmelik şartları dahilinde).
- %30 Sınırına Tabi Emsal Harici Alanlar: Açık çıkmalar/balkonlar, kat bahçeleri, tesisat/kazan dairesi teknik odaları, iç bahçe ve belirli ortak sirkülasyon holleri.
Bu sayede 400 m² emsal hakkı olan bir projede kapalı otopark, teknik hacim ve ferah teraslarla birlikte toplam brüt inşaat alanı yasal sınırlar içinde 500 – 520 m² bandına ulaşabilmektedir.
3. Çekme Mesafesi ve Subasman (±0.00) Kotu Neden Kritiktir?
İmar belgesinde Ön bahçe: 5 m, Yan bahçe: 3 m, Arka bahçe: 4 m çekme mesafeleri yazar. Eğer parseliniz ince-uzun veya köşe parsel ise çekme çizgilerinin ortasında kalan "yapı yaklaşma sınırı" poligonu, matematiksel TAKS alanınızdan daha küçük çıkabilir! Aynı şekilde belediyenin vereceği Yol Kotu Tutanağı ile binanın ±0.00 referans kotu ve su basman yüksekliği (+0.50 m ile +1.00 m arası) belirlenir; bu kot hatası yapılırsa iskan aşamasında telafisi imkânsız gabari ihlalleri doğar.